Breaking Off Negotiations: Lessons from the Supreme Court's Recent Judgment

Read this article in Dutch.

On 14 June 2024, the Supreme Court rendered an interesting judgment on the breakdown of negotiations and the obligation to pay damages as a result thereof. In this blog post, Marcel Willems and Joanne Uiterwijk (Contracting & Dispute Resolution) will discuss the Supreme Court's ruling and its relevance.

Facts

The defendants sold two plots of land to the claimants in 2016/17. The claimants wanted to develop a project with housing, parking and a commercial space on the plots. In order to do so, the zoning plan had to be amended first and permission needed to be obtained from the municipality.

In 2017, the municipality established a right of first refusal on the plots. The right of first refusal meant that the defendants could only transfer the plots to the claimants after the municipality had been given the opportunity to obtain the plots.[1]

The purchase agreement provides that transfer would initially take place no later than 24 December 2017. The parties subsequently entered into an extension agreement which provides, among other things, that the deadline would be extended to 1 July 2019 and that the parties would discuss a possible further extension of the purchase agreement before the expiry of the extension period. The parties negotiated about a further extension but were unsuccessful. The defendants subsequently sold the plots to a third party for a higher price. The claimants believe this was possible because the municipality had amended the zoning plan as a result of their efforts.

Dispute

There is a dispute between the parties as to whether the defendants are bound to sell the plots to the claimants. To the extent that the defendants are not bound to continue the sale, the claimants claim damages for unacceptably breaking off negotiations regarding the further extension of the purchase/extension agreement.

Rules on Breaking Off Negotiations

In the Netherlands, the principle of freedom of contract applies. Freedom of contract means that, as a rule, one has the freedom to conclude an agreement with a counterparty or not. In the pre-contractual phase, this leads to the principle that one is allowed to break off negotiations without having to compensate the damage suffered by the other party as a result of breaking off negotiations.

However, the freedom to break off negotiations may be limited if this would be unacceptable in view of the other party's legitimate expectation in the conclusion of the contract or in view of other circumstances of the case. When this strict standard is met, the injured party can claim either the negative contract interest[2] or the positive contract interest[3]. It is not possible to be compensated for both; after all, if the contract had concluded, the costs incurred in the negotiation phase would have been factored into the price.

District Court and Court of Appeal

The District Court decided that the purchase agreement and extension agreement were terminated with effect from 1 July 2019. As a result, the defendants are no longer bound to sell their plots to the claimants. The District Court also ruled that breaking off negotiations was not unacceptable. The Court of Appeal upheld the District Court's ruling. According to the Court of Appeal, breaking off negotiations on the extension of the purchase/extension agreement was not unacceptable by standards of reasonableness and fairness.

Supreme Court

The Supreme Court ruled that even when breaking off negotiations is not unacceptable by standards of reasonableness and fairness, circumstances may arise on the basis of which the party breaking off negotiations is obliged to reimburse (part of) the costs incurred by the other party. According to the Supreme Court, this may be the case if the party breaking off negotiations has been unjustly enriched by the work carried out by the other party. Whether there is unjust enrichment and, if so, to what extent it is reasonable to oblige the defendants to pay damages depends partly on the content of the purchase agreement and the extension agreement. This is now for another Court of Appeal to decide.

Lessons Learned

In short: even if breaking off negotiations is not unacceptable according to standards of reasonableness and fairness, one may be obliged to reimburse (part of) the costs incurred by the other party if one has been unjustly enriched by that other party's efforts. This is important to weigh in the decision whether or not to break off negotiations.

Dutch

Op 14 juni 2024 heeft de Hoge Raad een interessant arrest gewezen over het afbreken van onderhandelingen en de verplichting tot schadevergoeding als gevolg daarvan. In deze blogpost zullen Marcel Willems en Joanne Uiterwijk (Contracting & Dispute Resolution) het arrest van de Hoge Raad bespreken en ingaan op het belang daarvan voor de praktijk.

Feiten

Verweerders hebben bij koopovereenkomst in 2016/17 twee percelen aan eisers verkocht. Eisers willen op de percelen een project met woningen, parkeerplaatsen en een commerciële ruimte ontwikkelen. Hiervoor diende eerst het bestemmingsplan te worden aangepast en toestemming te worden verkregen van de gemeente.

In 2017 heeft de gemeente een voorkeursrecht op de percelen gevestigd. Door het voorkeursrecht konden verweerders de percelen pas leveren aan eisers nadat de gemeente in de gelegenheid was gesteld om de percelen te verkrijgen.[4]

Uit de koopovereenkomst volgt dat levering in eerste instantie uiterlijk op 24 december 2017 zou plaatsvinden. Partijen hebben vervolgens een verlengingsovereenkomst gesloten die onder meer bepaalt dat de termijn wordt verlengd tot 1 juli 2019 en dat partijen vóór afloop van de verlengingsperiode opnieuw met elkaar in overleg zullen treden over mogelijke verdere verlenging van de koopovereenkomst. Partijen hebben onderhandeld over een verdere verlenging, maar zonder resultaat. Verweerders hebben de percelen vervolgens aan een derde partij verkocht tegen een hogere prijs. Eisers menen dat dit mogelijk was omdat de gemeente als gevolg van hun inspanningen het bestemmingsplan had aangepast.

Geschil

Tussen partijen bestaat discussie over de vraag of verweerders gebonden zijn aan de verkoop van de percelen aan eisers. Voor zover verweerders niet gehouden zijn de koop voort te zetten, vorderen eisers schadevergoeding wegens het ongeoorloofd afbreken van de onderhandelingen met betrekking tot de verdere verlenging van de koop-/verlengingsovereenkomst.

Regels ongeoorloofd afbreken onderhandelingen

In Nederland geldt het beginsel van contractvrijheid. Contractvrijheid houdt in dat men in de regel de vrijheid heeft om al dan niet een overeenkomst te sluiten met een wederpartij. In de precontractuele fase leidt dit ertoe dat men in beginsel onderhandelingen mag afbreken zonder de door de wederpartij geleden schade als gevolg van het afbreken van de onderhandelingen te hoeven vergoeden.

De vrijheid om onderhandelingen af te breken kan echter worden beperkt als dit gelet op het gerechtvaardigde vertrouwen van de wederpartij in de totstandkoming van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Wanneer aan deze strenge maatstaf is voldaan, kan de benadeelde aanspraak maken op het negatief contractsbelang[5] of het positief contractsbelang[6]. Het is niet mogelijk om allebei vergoed te krijgen; als de overeenkomst tot stand zou zijn gekomen, zouden de in de onderhandelingsfase gemaakte kosten immers in de prijs verdisconteerd zijn.

Rechtbank en gerechtshof

De rechtbank heeft geoordeeld dat de koopovereenkomst en verlengingsovereenkomst met ingang van 1 juli 2019 zijn beëindigd. Hierdoor zijn verweerders niet langer gebonden aan de verkoop van hun percelen aan eisers. Ook oordeelde de rechtbank dat geen sprake is van ongeoorloofd afbreken van de onderhandelingen. Het gerechtshof heeft het vonnis van de rechtbank bekrachtigd. Volgens het hof was het afbreken van de onderhandelingen over de verlenging van de koop-/verlengingsovereenkomst niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelt dat ook wanneer het afbreken van onderhandelingen niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, er zich omstandigheden kunnen voordoen op grond waarvan de partij die de onderhandelingen afbreekt, verplicht is (een deel van) de kosten die de wederpartij heeft gemaakt, te vergoeden. Dit kan volgens de Hoge Raad het geval zijn als de partij die de onderhandelingen afbreekt ongerechtvaardigd is verrijkt door de werkzaamheden die de wederpartij heeft verricht. Of sprake is van ongerechtvaardigde verrijking en, zo ja, in hoeverre het redelijk is om verweerders te verplichten tot schadevergoeding, is mede afhankelijk van de inhoud van de koopovereenkomst en de verlengingsovereenkomst. Hierover zal zich nu een ander gerechtshof moeten uitspreken.

Geleerde lessen

Kortom: ook indien het afbreken van de onderhandelingen niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, kan men verplicht zijn om (een deel van) de kosten te vergoeden die de wederpartij heeft gemaakt als men door de inspanningen van die wederpartij ongerechtvaardigd is verrijkt. Dit is belangrijk om mee te wegen in de beslissing om onderhandelingen al dan niet af te breken.